La cauzione locativa in Belgio: quattro regimi, non uno

Ultima verifica delle nostre fonti: 13 agosto 2026 (lettura dei testi ufficiali consolidati: Vlaamse Codex, Wallex, Moniteur belge via openjustice, SPF Économie, portale europeo e-Justice).

1. La tabella, regime per regime

Regime	Tetto legale	Termine di restituzione	Interessi al conduttore	Dove deve stare il denaro	Testo di legge	Verificato il
Fiandre, residenza principale	3 mensilità	Nessun termine nel decreto: svincolo su accordo scritto, redatto al più presto alla fine della locazione, o su decisione giudiziaria; l’azione del locatore per lo svincolo a proprio favore si prescrive un anno dopo la fine della locazione	Sì: capitalizzati a favore del conduttore	Conto individualizzato a nome del conduttore presso un istituto finanziario (altre forme previste dal decreto)	Vlaams Woninghuurdecreet del 9 novembre 2018 (il decreto fiammingo sulla locazione abitativa), art. 37	13/08/2026
Fiandre, locazione studentesca	2 mensilità	3 mesi dopo che il conduttore ha lasciato l’immobile, salvo contestazione del locatore con lettera raccomandata entro lo stesso termine	Sì: capitalizzati a favore del conduttore	Conto individualizzato a nome dello studente, oppure versamento su un conto indicato dal locatore: l’unico dei quattro regimi in cui il denaro può andare direttamente al locatore	Vlaams Woninghuurdecreet, art. 62 (campo della locazione studentesca: art. 55)	13/08/2026
Vallonia	2 mensilità (dal 1° giugno 2023, prima due o tre secondo la forma)	Nessun termine nel decreto: svincolo su accordo scritto, redatto al più presto alla fine della locazione, o su decisione giudiziaria	Sì: capitalizzati a favore del conduttore; se il locatore trattiene la somma senza collocarla, interessi al tasso medio del mercato finanziario, poi interessi legali dopo la messa in mora	Conto individualizzato a nome del conduttore presso un istituto finanziario (altre forme previste dal decreto)	Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (il decreto vallone sulla locazione abitativa), art. 62	13/08/2026
Bruxelles-Capitale, contratti conclusi o rinnovati dalla riforma del 2024	2 mensilità, qualunque sia la forma	2 mesi dalla riconsegna delle chiavi, salvo procedura contenziosa; in difetto, maggiorazione del 10% del canone mensile per ogni periodo mensile iniziato	Sì: capitalizzati a favore del conduttore	Cinque forme, tra cui il conto individualizzato a nome del conduttore, presso un istituto finanziario autorizzato dalla FSMA, più la garanzia personale	Code bruxellois du Logement (il Codice brussellese dell’Alloggio), art. 248 e 249 (ordonnance du 4 avril 2024)	13/08/2026
Bruxelles-Capitale, contratti anteriori alla riforma	2 o 3 mensilità secondo la forma della garanzia	Nessun termine numerico: svincolo su accordo scritto, redatto al più presto alla fine della locazione, o su decisione giudiziaria	Sì: capitalizzati a favore del conduttore	Forme della versione 2017 del Codice, conto individualizzato compreso	Code bruxellois du Logement, art. 248 e 249 (versione dell’ordonnance du 27 juillet 2017)	13/08/2026

Nota sulla riforma di Bruxelles: l’ordonnance du 4 avril 2024 entra in vigore “le premier jour du mois qui suit le délai de 6 mois à dater du jour de sa publication au Moniteur belge” (il primo giorno del mese successivo a sei mesi dalla pubblicazione nel Moniteur belge, articolo 38), ed è stata pubblicata il 22 aprile 2024. Le nostre fonti non contengono un testo che scriva per esteso la data risultante: citiamo quindi la regola, non una data calcolata. Il nuovo tetto e il termine di restituzione si applicano solo ai contratti conclusi o rinnovati dopo quell’entrata in vigore, non ai contratti in corso (articolo 38 della stessa ordinanza).

2. Ciò che le tre regioni condividono: una cauzione dietro due chiavi

Per la locazione abitativa, i tre testi regionali organizzano la stessa meccanica: la cauzione sta su un conto individualizzato a nome del conduttore presso un istituto finanziario, gli interessi sono capitalizzati a suo favore, e nessuno può toccare la somma senza una delle due chiavi: un accordo scritto delle due parti, redatto al più presto alla fine della locazione, o una decisione giudiziaria. Un accordo firmato all’ingresso non ha effetto. E nelle Fiandre come in Vallonia, il testo aggiunge che questa decisione è esecutiva in via provvisoria, senza cauzione né deposito giudiziario: il locatore che fa appello non congela la restituzione.

Questo blocco non copre tutto, e i casi che ne escono si nominano con il loro testo. La locazione studentesca fiamminga permette di versare la somma direttamente sul conto indicato dal locatore (Vlaams Woninghuurdecreet, articolo 62, § 2): non c’è allora più né un terzo né un blocco, e la protezione che resta è il termine di restituzione di tre mesi dopo la partenza, con gli interessi dovuti allo studente. La garanzia personale, che le Fiandre ammettono con l’accordo del locatore (Vlaams Woninghuurdecreet, articolo 37, § 1, comma 2) e a Bruxelles come quinta forma di garanzia (Code bruxellois du Logement, articolo 248, § 2, come sostituito dall’ordonnance du 4 avril 2024), non è una detenzione da parte di un terzo: non rientra quindi nel blocco a due chiavi.

Un’ultima trappola di lettura: “articolo 62” non significa nulla in Belgio finché non si nomina il suo testo. Nel Vlaams Woninghuurdecreet, l’articolo 62 regola la locazione studentesca fiamminga; nel Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, regola la cauzione locativa vallone di diritto comune. Questa pagina nomina quindi sempre il testo prima dell’articolo.

3. Fuori dall’abitazione: nessun regime protettivo

È l’altro volto del diritto belga, verificato testo per testo: fuori dalla locazione abitativa, nessun testo belga identificato dalle nostre fonti pone un tetto alla cauzione, impone un depositario, fissa un termine di restituzione o prevede interessi. La Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux (la legge federale sulle locazioni commerciali), letta in versione consolidata, tace sulla garanzia del conduttore commerciale. Per il noleggio di materiale, veicoli o attrezzature, le nostre fonti non hanno identificato alcun regime speciale: l’importo, la custodia e la restituzione appartengono al contratto. L’unico argine identificato è il controllo delle clausole abusive presentato dallo SPF Économie, che riguarda lo squilibrio manifesto tra i diritti e gli obblighi delle parti, nessuna regola propria della cauzione identificata. Per quel caso, la nostra pagina sul deposito cauzionale del noleggio veicoli.

4. Il nostro metodo, e ciò che questa pagina non dice

Ogni riga cita il suo testo di legge, letto sulla versione consolidata ufficiale, e porta la sua data di verifica. Dove le nostre fonti non stabiliscono un valore, la cella lo dice: il decreto vallone non fissa alcun termine di restituzione, e questa pagina lo scrive invece di inventarne uno. Se un testo cambia, la riga viene ripresa e con lei la data di verifica. La visione d’insieme dei sette paesi è sulla pagina principale del nostro osservatorio delle regole della cauzione in Europa.

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