- No, un deposito cauzionale infruttifero non è ammesso dalla legge. L’articolo 11 della legge 392/1978 stabilisce che il deposito cauzionale «è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno». La norma è imperativa: la clausola che la esclude non produce effetti, anche se il conduttore l’ha firmata.
- Vale per l’abitazione e anche per gli immobili a uso diverso (negozi, uffici, capannoni, laboratori), perché l’articolo 41 estende a questi contratti le disposizioni degli articoli da 7 a 11.
- Nelle locazioni a uso diverso l’articolo 79 aggiunge un rimedio esplicito: il conduttore può ripetere le somme versate in violazione della legge, con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile.
La formula «deposito cauzionale infruttifero» compare ancora in moltissimi contratti di locazione precompilati, spesso in fondo alla pagina, tra le clausole che nessuno legge.
Chi la firma crede di aver rinunciato a una piccola somma. In realtà sta rinunciando a un diritto che la legge non lascia nella disponibilità delle parti, e quella rinuncia non vale.
1. Che cosa dice esattamente l’articolo 11 della legge sull’equo canone
Il testo è breve e non ammette letture alternative: «Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.»
Due obblighi distinti, quindi. Un tetto massimo all’importo, e la maturazione di interessi a favore di chi versa la cauzione, con cadenza annuale.
La misura degli interessi legali non la sceglie il locatore: è quella dell’articolo 1284 del codice civile, aggiornata ogni anno con decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze.
2. Perché la clausola «deposito cauzionale infruttifero» non produce effetti
Il deposito cauzionale ha natura di pegno irregolare: la somma entra nella disponibilità del locatore, che ne diventa proprietario, mentre il conduttore conserva un diritto di credito alla restituzione.
Proprio perché il denaro cambia mani, il legislatore ha compensato lo squilibrio rendendo il deposito produttivo di interessi per chi lo ha versato. Togliere gli interessi significherebbe trasformare la cauzione in un aumento mascherato del canone.
È esattamente il ragionamento della Corte di cassazione. Nella sentenza della sezione III del 21 giugno 2002, n. 9059, la Corte afferma che l’obbligo di corrispondere gli interessi legali sul deposito cauzionale ha carattere imperativo, che serve a impedire che la cauzione si traduca in un incremento del canone, e che opera anche in assenza di una richiesta espressa del conduttore.
Lo stesso orientamento si ritrova in pronunce più risalenti e mai smentite, tra cui Cass. civ., sez. III, 27 gennaio 1995, n. 979 e Cass. civ., sez. III, 15 dicembre 1987, n. 9287.
3. Locazione a uso diverso: l’articolo 79 dà sei mesi al conduttore
Per negozi, uffici e capannoni la regola non cambia. L’articolo 41 della stessa legge dispone che ai contratti previsti dall’articolo 27 si applicano le disposizioni degli articoli da 7 a 11: l’articolo 11 è compreso.
In più, in questi contratti resta pienamente applicabile l’articolo 79, che dichiara nulla ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore «altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge».
Lo stesso articolo indica il rimedio e il suo termine: il conduttore, «con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato», può ripetere le somme corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti di legge.
Una precisazione che evita un errore frequente. Per le sole locazioni abitative l’articolo 79 è stato abrogato dall’articolo 14, comma 4, della legge 431/1998, con la formula «limitatamente alle locazioni abitative». L’articolo 11, invece, non figura in quell’elenco e resta in vigore per tutti i contratti.
Nell’abitativo, quindi, l’inefficacia della clausola non discende dall’articolo 79 ma dalla natura imperativa dell’articolo 11 riconosciuta dalla giurisprudenza.
4. Che cosa fare se non hai mai ricevuto un euro di interessi
Il primo passo è ricostruire l’importo. Per ciascun anno di durata del contratto si applica alla somma versata il tasso legale in vigore in quell’anno, e i risultati si sommano.
Il secondo è mettere la richiesta per iscritto, con raccomandata o posta elettronica certificata, citando l’articolo 11 della legge 392/1978 e indicando il calcolo anno per anno. Una richiesta scritta e datata serve anche a fissare il momento della domanda.
Il terzo è verificare i termini, ed è il punto in cui conviene farsi assistere. Se il contratto è a uso diverso, l’azione dell’articolo 79 va proposta entro sei mesi dalla riconsegna. Gli interessi, inoltre, sono dovuti annualmente, e l’articolo 2948 numero 4 del codice civile prevede la prescrizione in cinque anni per gli interessi e per tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno.
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Domande frequenti
Il deposito cauzionale può superare le tre mensilità?
No. L’articolo 11 fissa un tetto di tre mensilità del canone. La richiesta di un importo superiore eccede quanto previsto dalla legge, e la parte eccedente può essere ripetuta dal conduttore.
Gli interessi vanno pagati ogni anno o alla fine del contratto?
La norma dice «alla fine di ogni anno». Nella pratica moltissimi rapporti si chiudono con un versamento unico al termine della locazione, insieme alla restituzione della cauzione. Resta il fatto che il diritto matura annualmente, e questo incide sui termini da rispettare.
Ho firmato una clausola che dice «infruttifero»: ho perso il diritto?
La firma non sana una clausola che deroga a una norma imperativa. La giurisprudenza citata sopra afferma che l’obbligo opera anche senza una richiesta espressa del conduttore. Prima di agire, però, fai verificare la tua situazione da un avvocato: contano il tipo di contratto, le date e i termini.
Per il calcolo pratico degli interessi dovuti sul deposito cauzionale, quando la clausola infruttifera non si applica, consulti il nostro articolo dedicato al calcolo degli interessi.
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- Legge 27 luglio 1978, n. 392, testo integrale, articoli 11, 41 e 79. Ministero del Lavoro e delle Politiche Sociali. lavoro.gov.it
- Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 14, comma 4, abrogazione dell’articolo 79 limitatamente alle locazioni abitative. Gazzetta Ufficiale. gazzettaufficiale.it
- Rassegna di giurisprudenza sul deposito cauzionale, con le massime di Cass. civ., sez. III, 21 giugno 2002, n. 9059, 27 gennaio 1995, n. 979 e 15 dicembre 1987, n. 9287. Confedilizia. confedilizia.it