La garantie locative en Belgique : quatre régimes, pas un

Dernière vérification de nos sources : 13 août 2026 (lecture des textes officiels consolidés : Vlaamse Codex, Wallex, Moniteur belge via openjustice, SPF Économie, portail e-Justice européen).

1. Le tableau, régime par régime

Régime	Plafond légal	Délai de restitution	Intérêts au locataire	Où l’argent doit être détenu	Texte de loi	Vérifié le
Flandre, résidence principale	3 mois de loyer	Aucun délai fixé par le décret : libération sur accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou décision de justice ; l’action du bailleur en libération à son profit se prescrit un an après la fin du bail	Oui : capitalisés au profit du locataire	Compte individualisé au nom du locataire auprès d’une institution financière (autres formes prévues par le décret)	Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, art. 37	13/08/2026
Flandre, bail étudiant	2 mois de loyer	3 mois après le départ du locataire, sauf contestation du bailleur par lettre recommandée dans ce même délai	Oui : capitalisés au profit du locataire	Compte individualisé au nom de l’étudiant, ou versement sur le compte que le bailleur désigne : le seul des quatre régimes où l’argent peut aller directement au bailleur	Vlaams Woninghuurdecreet, art. 62 (champ du bail étudiant : art. 55)	13/08/2026
Wallonie	2 mois de loyer (depuis le 1er juin 2023, contre deux ou trois selon la forme auparavant)	Aucun délai fixé par le décret : libération sur accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou décision de justice	Oui : capitalisés au profit du preneur ; si le bailleur garde la somme sans la placer, intérêts au taux moyen du marché financier, puis intérêts légaux après mise en demeure	Compte individualisé au nom du preneur auprès d’une institution financière (autres formes prévues par le décret)	Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, art. 62	13/08/2026
Bruxelles-Capitale, baux conclus ou renouvelés depuis la réforme de 2024	2 mois de loyer, quelle que soit la forme	2 mois à compter de la remise des clés, sauf procédure contentieuse ; à défaut, majoration de 10 % du loyer mensuel par période mensuelle commencée	Oui : capitalisés au profit du preneur	Cinq formes, dont le compte individualisé au nom du preneur, auprès d’une institution financière agréée par la FSMA, plus la caution personnelle	Code bruxellois du Logement, art. 248 et 249 (ordonnance du 4 avril 2024)	13/08/2026
Bruxelles-Capitale, baux antérieurs à la réforme	2 ou 3 mois selon la forme de la garantie	Aucun délai chiffré : libération sur accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou décision de justice	Oui : capitalisés au profit du preneur	Formes de la version 2017 du Code, compte individualisé compris	Code bruxellois du Logement, art. 248 et 249 (version de l’ordonnance du 27 juillet 2017)	13/08/2026

Note sur la réforme bruxelloise : l’ordonnance du 4 avril 2024 entre en vigueur « le premier jour du mois qui suit le délai de 6 mois à dater du jour de sa publication au Moniteur belge » (article 38), et sa publication au Moniteur belge date du 22 avril 2024. Nos sources ne donnent pas cette date d’entrée en vigueur écrite en toutes lettres dans un texte : nous citons donc la règle, pas une date calculée. Le nouveau plafond et le délai de restitution ne s’appliquent qu’aux baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur, pas aux baux en cours (article 38 de la même ordonnance).

2. Ce que les trois régions partagent : la garantie bloquée à deux clés

Pour le bail d’habitation, les trois textes régionaux organisent la même mécanique : la garantie est placée sur un compte individualisé au nom du locataire auprès d’une institution financière, les intérêts sont capitalisés à son profit, et personne ne peut toucher à la somme sans l’une des deux clés : un accord écrit des deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou une décision de justice. Un accord signé à l’entrée dans les lieux est sans effet. Et en Flandre comme en Wallonie, le texte ajoute que cette décision est exécutoire par provision, sans caution ni cantonnement : le bailleur qui fait appel ne gèle pas la restitution.

Ce blocage ne couvre pas tout, et les cas qui en sortent se nomment avec leur texte. Le bail étudiant flamand permet de verser la somme directement sur le compte que le bailleur désigne (Vlaams Woninghuurdecreet, article 62, § 2) : il n’y a alors plus de tiers ni de blocage, et la protection restante est le délai de restitution de trois mois après le départ, avec les intérêts dus à l’étudiant. La caution personnelle, que la Flandre admet avec l’accord du bailleur (Vlaams Woninghuurdecreet, article 37, § 1er, alinéa 2) et à Bruxelles comme cinquième forme de garantie (Code bruxellois du Logement, article 248, § 2, tel que remplacé par l’ordonnance du 4 avril 2024), n’est pas une détention par un tiers : elle ne relève donc pas du blocage à deux clés.

Un piège de lecture, enfin : « l’article 62 » ne veut rien dire en Belgique tant que son texte n’est pas nommé. Dans le Vlaams Woninghuurdecreet, l’article 62 régit le bail étudiant flamand ; dans le Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, il régit la garantie locative wallonne de droit commun. Cette page nomme donc toujours le texte avant l’article.

3. Hors habitation : aucun régime protecteur

C’est l’autre visage du droit belge, vérifié texte par texte : hors du bail d’habitation, aucun texte belge identifié par nos sources ne plafonne la caution, n’impose un dépositaire, ne fixe un délai de restitution ni ne prévoit des intérêts. La Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, lue en version consolidée, est muette sur la garantie du preneur commercial. Pour la location de matériel, de véhicules ou d’équipements, nos sources n’ont identifié aucun régime spécial : le montant, la détention et la restitution relèvent du contrat. Le seul garde-fou identifié est le contrôle des clauses abusives présenté par le SPF Économie, qui vise le déséquilibre manifeste entre les droits et obligations des parties, aucune règle propre à la caution identifiée. Pour ce cas, notre page sur la caution de location de véhicule.

4. Notre méthode, et ce que cette page ne dit pas

Chaque ligne cite son texte de loi, lu sur la version consolidée officielle, et porte sa date de vérification. Quand nos sources n’établissent pas une valeur, la case le dit : le décret wallon ne fixe aucun délai de restitution, et cette page l’écrit au lieu d’en inventer un. Si un texte change, la ligne est reprise et la date de vérification aussi. La vue d’ensemble des sept pays est sur la page principale de notre observatoire des règles de la caution en Europe.

Questions fréquentes