Quel est le plafond de la caution en France, en Belgique ou en Italie ? Qui touche les intérêts ? Où l’argent doit-il être détenu ? Cette page rassemble, pays par pays, les règles légales du dépôt de garantie résidentiel en Europe, chacune avec son texte de loi et sa date de vérification. Ce qui n’est pas établi par nos sources est écrit tel quel, jamais remplacé par une approximation.
Dernière vérification de nos sources : 26 juillet 2026 (recherche menée sur les textes officiels consolidés : Légifrance, Moniteur belge, Wallex, Vlaamse Codex, wetten.overheid.nl, Legilux, Normattiva, BOE, Diário da República).
1. Le tableau, pays par pays
| Pays | Plafond légal | Délai de restitution | Intérêts au locataire | Où l’argent doit être détenu | Texte de loi | Vérifié le |
|---|---|---|---|---|---|---|
| France | 1 mois de loyer (logement nu), 2 mois (meublé) | 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme, 2 mois sinon, avec majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé | Non : la loi l’écarte expressément (« ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire ») | Aucun dépositaire imposé : versement au bailleur, directement ou par l’intermédiaire d’un tiers | Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 22 et 25-6 | 26/07/2026 |
| Belgique, Bruxelles-Capitale | 2 mois, quelle que soit la forme (baux conclus ou renouvelés depuis le 01/11/2024) | Libération sous 2 mois de la remise des clés, majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard | Oui : intérêts capitalisés au profit du locataire | Compte individualisé au nom du locataire auprès d’une institution financière agréée par la FSMA | Code bruxellois du Logement, art. 248 et 249 (ordonnance du 4 avril 2024) | 26/07/2026 |
| Belgique, Wallonie | 2 mois, toutes formes confondues (depuis le décret du 19/05/2023) | Pas de délai chiffré dans nos sources : libération sur accord écrit des deux parties, établi au plus tôt à la fin du bail, ou décision judiciaire | Oui : intérêts capitalisés au profit du locataire | Compte individualisé auprès d’une institution financière | Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, art. 62 | 26/07/2026 |
| Belgique, Flandre | 3 mois : le plafond résidentiel le plus élevé de ce tableau | Pas de délai chiffré dans nos sources : libération sur accord écrit ou décision judiciaire, action prescrite un an après la fin du bail | Oui : intérêts capitalisés au profit du locataire | Compte individualisé auprès d’une institution financière (autres formes prévues par le décret) | Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, art. 37 | 26/07/2026 |
| Pays-Bas | 2 mois de loyer nu (hors charges) | 14 jours après la fin du bail, 30 jours en cas de dommages ou d’arriérés, avec justification écrite complète des retenues | Non : aucune règle légale, le sujet relève du contrat | Le bailleur détient lui-même, aucune ségrégation imposée | Art. 7:261b du Burgerlijk Wetboek (Wet goed verhuurderschap, 2023) | 26/07/2026 |
| Luxembourg | 2 mois (depuis le 01/08/2024, contre 3 auparavant) | La moitié sous 1 mois de la remise des clés si l’état des lieux est conforme, le solde sous 1 mois de la réception des décomptes, majoration de 10 % par mois de retard | Non : silence total de la loi | Aucun dépositaire imposé, aucun compte bloqué exigé | Loi modifiée du 21 septembre 2006, art. 5 (2), modifiée par la loi du 23 juillet 2024 | 26/07/2026 |
| Italie | 3 mensualités, plafond impératif | Non établi par nos sources | Oui : intérêts légaux versés au locataire à la fin de chaque année, obligation d’ordre public (taux légal 2026 : 1,60 %) | Le bailleur détient lui-même, aucun compte séparé imposé | Legge n. 392/1978, art. 11 | 26/07/2026 |
| Espagne | 1 mois (habitation), 2 mois (usage autre que l’habitation), en espèces | La loi sanctionne le retard : intérêt légal dû par le bailleur au-delà d’un mois après la remise des clés | Non : le dépôt régional est expressément improductif (« sin devengo de interés ») | Dans la majorité des Communautés autonomes, dépôt obligatoire de la fianza auprès de l’organisme public régional (Incasòl en Catalogne, Agencia de Vivienda Social à Madrid, IGVS en Galice) | Ley 29/1994 (LAU), art. 36 et disposition additionnelle 3ª | 26/07/2026 |
| Portugal | 2 loyers (plafond introduit au 01/01/2023) | Non établi par nos sources | Non : aucune règle légale | Le bailleur détient lui-même, aucun dépositaire public | Código Civil, art. 1076.º n.º 2 (plafond : Lei n.º 24-D/2022) | 26/07/2026 |
Note Portugal : une réforme approuvée en conseil des ministres le 9 juillet 2026 supprimerait ce plafond. Elle n’est pas en vigueur : le texte doit encore être voté. Cette page sera mise à jour si elle l’est.
2. Ce que le tableau montre : trois Europes de la caution
La première Europe laisse le bailleur détenir l’argent librement : France, Pays-Bas, Luxembourg et Portugal n’imposent ni dépositaire, ni intérêts au locataire. La France va le plus loin : elle écarte expressément tout droit du locataire au rendement.
La deuxième impose que l’argent travaille pour le locataire : les trois régions belges exigent un compte individualisé auprès d’une institution financière, intérêts capitalisés à son profit, et l’Italie oblige le bailleur à verser chaque année les intérêts légaux, une règle d’ordre public que la pratique ignore massivement.
La troisième confie l’argent à l’État : en Espagne, la fianza légale doit être déposée auprès de l’organisme de la Communauté autonome dans la plupart des régions, sans produire d’intérêt pour personne d’autre que lui.
Ces règles portent sur les baux d’habitation. Les cautions d’objets et de véhicules ne relèvent d’aucun de ces textes : pour ce cas, voir notre page sur la caution de location de véhicule.
3. Notre méthode, et pourquoi ce tableau est incomplet par endroits
Chaque ligne cite son texte de loi, lu sur la version consolidée officielle, et porte sa date de vérification. Quand nos sources n’établissent pas une valeur, la case le dit : « non établi par nos sources ». Nous préférons une case vide et honnête à un chiffre approché : c’est la règle de tout ce que SafeYield publie. Qui écrit, et comment chaque affirmation est vérifiée : notre méthode de vérification est publiée en détail. Si un texte change, la ligne est reprise et la date de vérification aussi.
Questions fréquentes
Pourquoi les règles sont-elles si différentes d’un pays à l’autre ?
Parce que le dépôt de garantie relève du droit du bail, qui reste national, et parfois régional : la Belgique a trois régimes distincts. Aucune règle européenne n’harmonise le plafond, le délai de restitution ni le sort des intérêts.
D’où viennent ces informations ?
Des textes officiels consolidés de chaque pays, cités ligne par ligne dans le tableau et listés dans les sources en bas de page. Aucune valeur ne vient d’un site tiers ou d’une estimation.
Que fait SafeYield de différent de ces régimes ?
SafeYield confie la caution à un tiers neutre, visible des deux parties en temps réel, avec une libération qui demande l’accord des deux. En cas de désaccord persistant, un espace de médiation s’ouvre, et si l’accord reste impossible, c’est au juge de trancher.
Une caution que personne ne détient seul
SafeYield confie la caution à un tiers indépendant, visible des deux parties, avec une libération qui demande l’accord des deux.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 22. legifrance.gouv.fr
- Code bruxellois du Logement, art. 248, réécrit par l’ordonnance du 4 avril 2024. etaamb.openjustice.be
- Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, art. 62. wallex.wallonie.be
- Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018, art. 37. codex.vlaanderen.be
- Burgerlijk Wetboek, Boek 7, art. 7:261b. wetten.overheid.nl
- Loi luxembourgeoise du 23 juillet 2024 modifiant la loi du 21 septembre 2006. legilux.public.lu
- Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 11. normattiva.it
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 36 et D.A. 3ª. boe.es
- Código Civil portugais, art. 1076.º. diariodarepublica.pt