¿Cuál es el tope legal de la fianza en España, en Francia o en Italia? ¿Quién se queda los intereses? ¿Dónde debe estar el dinero? Esta página reúne, país por país, las reglas legales del depósito de garantía de vivienda en Europa, cada una con su texto de ley y su fecha de verificación. Lo que nuestras fuentes no establecen se escribe tal cual, nunca se sustituye por una aproximación.
Última verificación de nuestras fuentes: 26 de julio de 2026 (investigación sobre los textos oficiales consolidados: Légifrance, Moniteur belge, Wallex, Vlaamse Codex, wetten.overheid.nl, Legilux, Normattiva, BOE, Diário da República).
1. La tabla, país por país
| País | Tope legal | Plazo de devolución | Intereses para el inquilino | Dónde debe estar el dinero | Texto de ley | Verificado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| España | 1 mensualidad (vivienda), 2 mensualidades (uso distinto), en metálico | La ley sanciona el retraso: interés legal a cargo del arrendador pasado un mes desde la entrega de llaves | No: el depósito regional es expresamente improductivo («sin devengo de interés») | En la mayoría de las Comunidades Autónomas, la fianza debe depositarse ante el organismo público regional (Incasòl en Cataluña, Agencia de Vivienda Social en Madrid, IGVS en Galicia) | Ley 29/1994 (LAU), art. 36 y disposición adicional 3ª | 26/07/2026 |
| Francia | 1 mensualidad (sin amueblar), 2 mensualidades (amueblado) | 1 mes si el estado del inmueble a la salida coincide con el de entrada, 2 meses en caso contrario, con recargo del 10% de la renta mensual por cada mes de retraso iniciado | No: la ley lo excluye expresamente (el depósito «no produce intereses en beneficio del inquilino») | Ningún depositario impuesto: se entrega al arrendador, directamente o a través de un tercero | Ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, art. 22 y 25-6 | 26/07/2026 |
| Bélgica, Bruselas-Capital | 2 mensualidades, sea cual sea la forma (contratos firmados o renovados desde el 01/11/2024) | Liberación en 2 meses desde la entrega de llaves, recargo del 10% de la renta mensual por mes de retraso | Sí: intereses capitalizados a favor del inquilino | Cuenta individualizada a nombre del inquilino en una institución financiera autorizada por la FSMA | Código bruselense de la Vivienda, art. 248 y 249 (ordenanza de 4 de abril de 2024) | 26/07/2026 |
| Bélgica, Valonia | 2 mensualidades, todas las formas (desde el decreto del 19/05/2023) | Sin plazo numérico en nuestras fuentes: liberación con acuerdo escrito de ambas partes, redactado como pronto al final del contrato, o por decisión judicial | Sí: intereses capitalizados a favor del inquilino | Cuenta individualizada en una institución financiera | Decreto valón de 15 de marzo de 2018 sobre el arrendamiento de vivienda, art. 62 | 26/07/2026 |
| Bélgica, Flandes | 3 mensualidades: el tope residencial más alto de esta tabla | Sin plazo numérico en nuestras fuentes: liberación con acuerdo escrito o decisión judicial, acción prescrita un año después del final del contrato | Sí: intereses capitalizados a favor del inquilino | Cuenta individualizada en una institución financiera (otras formas previstas por el decreto) | Vlaams Woninghuurdecreet de 9 de noviembre de 2018, art. 37 | 26/07/2026 |
| Países Bajos | 2 mensualidades de renta base (sin gastos) | 14 días tras el final del contrato, 30 días si hay daños o impagos, con justificación escrita completa de cada retención | No: ninguna regla legal, la cuestión queda al contrato | El arrendador lo guarda él mismo, sin segregación impuesta | Art. 7:261b del Burgerlijk Wetboek (Wet goed verhuurderschap, 2023) | 26/07/2026 |
| Luxemburgo | 2 mensualidades (desde el 01/08/2024, antes eran 3) | La mitad en 1 mes desde la entrega de llaves si el estado del inmueble es conforme, el resto en 1 mes desde la recepción de las liquidaciones, recargo del 10% por mes de retraso | No: silencio total de la ley | Ningún depositario impuesto, ninguna cuenta bloqueada exigida | Ley modificada de 21 de septiembre de 2006, art. 5 (2), modificada por la ley de 23 de julio de 2024 | 26/07/2026 |
| Italia | 3 mensualidades, tope imperativo | No establecido por nuestras fuentes | Sí: intereses legales pagaderos al inquilino al final de cada año, obligación de orden público (tasa legal 2026: 1,60%) | El arrendador lo guarda él mismo, sin cuenta separada impuesta | Legge n. 392/1978, art. 11 | 26/07/2026 |
| Portugal | 2 rentas (tope introducido el 01/01/2023) | No establecido por nuestras fuentes | No: ninguna regla legal | El arrendador lo guarda él mismo, sin depositario público | Código Civil, art. 1076.º n.º 2 (tope: Lei n.º 24-D/2022) | 26/07/2026 |
Nota sobre Portugal: una reforma aprobada en Consejo de Ministros el 9 de julio de 2026 eliminaría este tope. No está en vigor: el texto aún debe votarse. Esta página se actualizará si lo es.
En España, la fianza legal del alquiler de vivienda es obligatoria (artículo 36 de la LAU) y el arrendador debe depositarla ante el organismo de su Comunidad Autónoma, como el Incasòl en Cataluña o la Agencia de Vivienda Social en Madrid. SafeYield no sustituye ese depósito legal. Las cauciones de objetos, vehículos y equipos, y las garantías adicionales del artículo 36.5, no dependen de ese circuito: son las que SafeYield custodia.
2. Lo que muestra la tabla: tres Europas de la fianza
La primera Europa deja al arrendador guardar el dinero libremente: Francia, Países Bajos, Luxemburgo y Portugal no imponen ni depositario ni intereses para el inquilino. Francia va más lejos y excluye expresamente todo derecho del inquilino al rendimiento.
La segunda hace trabajar el dinero para el inquilino: las tres regiones belgas exigen una cuenta individualizada en una institución financiera, con intereses capitalizados a su favor, e Italia obliga al arrendador a pagar cada año los intereses legales, una regla de orden público que la práctica ignora masivamente.
La tercera entrega el dinero al Estado: es el modelo español. En la mayoría de las Comunidades Autónomas, la fianza legal se deposita ante el organismo público regional, sin producir nada para nadie salvo ese organismo.
Estas reglas se aplican al alquiler de vivienda. Las cauciones de objetos y vehículos no dependen de ninguno de estos textos: para ese caso, nuestra página sobre la fianza del alquiler de vehículos.
3. Nuestro método, y por qué la tabla está incompleta en algunos puntos
Cada fila cita su texto de ley, leído en la versión consolidada oficial, y lleva su fecha de verificación. Cuando nuestras fuentes no establecen un valor, la celda lo dice: «no establecido por nuestras fuentes». Preferimos una celda vacía y honesta a una cifra aproximada: es la regla detrás de todo lo que publica SafeYield. Quién escribe, y cómo se verifica cada afirmación: nuestro método de verificación está publicado al completo. Si un texto cambia, la fila se revisa y su fecha de verificación también.
Preguntas frecuentes
¿Por qué las reglas son tan distintas de un país a otro?
Porque la fianza pertenece al derecho de arrendamientos, que sigue siendo nacional y a veces regional: Bélgica tiene tres regímenes distintos y España delega en sus Comunidades Autónomas. Ninguna regla europea armoniza el tope, el plazo de devolución ni el destino de los intereses.
¿De dónde sale esta información?
De los textos oficiales consolidados de cada país, citados fila por fila en la tabla y listados en las fuentes al pie de página. Ningún valor viene de un sitio de terceros ni de una estimación.
¿Qué hace SafeYield distinto de estos regímenes?
SafeYield confía la caución a un tercero neutral, visible para ambas partes en tiempo real, con una liberación que exige el acuerdo de las dos. Si el desacuerdo persiste, se abre un espacio de mediación, y si el acuerdo sigue siendo imposible, decide el juez.
Una caución que nadie guarda solo
SafeYield confía la caución a un tercero independiente, visible para ambas partes, con una liberación que exige el acuerdo de las dos.
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 36 y D.A. 3ª. boe.es
- Ley n.º 89-462 de 6 de julio de 1989, art. 22. legifrance.gouv.fr
- Código bruselense de la Vivienda, art. 248, reescrito por la ordenanza de 4 de abril de 2024. etaamb.openjustice.be
- Decreto valón de 15 de marzo de 2018 sobre el arrendamiento de vivienda, art. 62. wallex.wallonie.be
- Vlaams Woninghuurdecreet de 9 de noviembre de 2018, art. 37. codex.vlaanderen.be
- Burgerlijk Wetboek, Boek 7, art. 7:261b. wetten.overheid.nl
- Ley luxemburguesa de 23 de julio de 2024 que modifica la ley de 21 de septiembre de 2006. legilux.public.lu
- Legge 27 luglio 1978, n. 392, art. 11. normattiva.it
- Código Civil portugués, art. 1076.º. diariodarepublica.pt