La garantía de alquiler en Bélgica: cuatro regímenes, no uno

Última verificación de nuestras fuentes: 13 de agosto de 2026 (lectura de los textos oficiales consolidados: Vlaamse Codex, Wallex, Moniteur belge vía openjustice, SPF Économie, portal europeo e-Justice).

1. La tabla, régimen por régimen

Régimen	Tope legal	Plazo de devolución	Intereses para el inquilino	Dónde debe estar el dinero	Texto de ley	Verificado
Flandes, residencia principal	3 mensualidades	Ningún plazo en el decreto: liberación con acuerdo escrito, redactado como pronto al final del contrato, o por decisión judicial; la acción del arrendador para la liberación a su favor prescribe un año después del final del contrato	Sí: capitalizados a favor del inquilino	Cuenta individualizada a nombre del inquilino en una institución financiera (otras formas previstas por el decreto)	Vlaams Woninghuurdecreet de 9 de noviembre de 2018 (el decreto flamenco del arrendamiento de vivienda), art. 37	13/08/2026
Flandes, alquiler estudiantil	2 mensualidades	3 meses después de que el inquilino deje el inmueble, salvo contestación del arrendador por carta certificada dentro del mismo plazo	Sí: capitalizados a favor del inquilino	Cuenta individualizada a nombre del estudiante, o ingreso en una cuenta designada por el arrendador: el único de los cuatro regímenes donde el dinero puede ir directamente al arrendador	Vlaams Woninghuurdecreet, art. 62 (ámbito del alquiler estudiantil: art. 55)	13/08/2026
Valonia	2 mensualidades (desde el 1 de junio de 2023, antes dos o tres según la forma)	Ningún plazo en el decreto: liberación con acuerdo escrito, redactado como pronto al final del contrato, o por decisión judicial	Sí: capitalizados a favor del inquilino; si el arrendador guarda la suma sin colocarla, intereses al tipo medio del mercado financiero, y después intereses legales tras el requerimiento	Cuenta individualizada a nombre del inquilino en una institución financiera (otras formas previstas por el decreto)	Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation (el decreto valón del arrendamiento de vivienda), art. 62	13/08/2026
Bruselas-Capital, contratos firmados o renovados desde la reforma de 2024	2 mensualidades, sea cual sea la forma	2 meses desde la entrega de llaves, salvo procedimiento contencioso; en su defecto, recargo del 10% de la renta mensual por cada periodo mensual iniciado	Sí: capitalizados a favor del inquilino	Cinco formas, entre ellas la cuenta individualizada a nombre del inquilino, en una institución financiera autorizada por la FSMA, más la garantía personal	Code bruxellois du Logement (el Código bruselense de la Vivienda), art. 248 y 249 (ordonnance du 4 avril 2024)	13/08/2026
Bruselas-Capital, contratos anteriores a la reforma	2 o 3 mensualidades según la forma de la garantía	Sin plazo numérico: liberación con acuerdo escrito, redactado como pronto al final del contrato, o por decisión judicial	Sí: capitalizados a favor del inquilino	Formas de la versión 2017 del Código, cuenta individualizada incluida	Code bruxellois du Logement, art. 248 y 249 (versión de la ordonnance du 27 juillet 2017)	13/08/2026

Nota sobre la reforma de Bruselas: la ordonnance du 4 avril 2024 entra en vigor «le premier jour du mois qui suit le délai de 6 mois à dater du jour de sa publication au Moniteur belge» (el primer día del mes siguiente a seis meses desde su publicación en el Moniteur belge, artículo 38), y se publicó el 22 de abril de 2024. Nuestras fuentes no contienen ningún texto que escriba con todas sus letras la fecha resultante: citamos por tanto la regla, no una fecha calculada. El nuevo tope y el plazo de devolución solo se aplican a los contratos firmados o renovados después de esa entrada en vigor, no a los contratos en curso (artículo 38 de la misma ordenanza).

2. Lo que las tres regiones comparten: una garantía tras dos llaves

Para el arrendamiento de vivienda, los tres textos regionales organizan la misma mecánica: la garantía está en una cuenta individualizada a nombre del inquilino en una institución financiera, los intereses se capitalizan a su favor, y nadie puede tocar la suma sin una de las dos llaves: un acuerdo escrito de ambas partes, redactado como pronto al final del contrato, o una decisión judicial. Un acuerdo firmado al entrar en la vivienda no tiene efecto. Y en Flandes como en Valonia, el texto añade que esa decisión es ejecutiva provisionalmente, sin caución ni consignación: el arrendador que apela no congela la devolución.

Este bloqueo no lo cubre todo, y los casos que quedan fuera se nombran con su texto. El alquiler estudiantil flamenco permite ingresar la suma directamente en la cuenta que designa el arrendador (Vlaams Woninghuurdecreet, artículo 62, § 2): ya no hay entonces ni tercero ni bloqueo, y la protección restante es el plazo de devolución de tres meses tras la salida, con los intereses debidos al estudiante. La garantía personal, que Flandes admite con el acuerdo del arrendador (Vlaams Woninghuurdecreet, artículo 37, § 1, párrafo 2) y en Bruselas como quinta forma de garantía (Code bruxellois du Logement, artículo 248, § 2, tal como fue sustituido por la ordonnance du 4 avril 2024), no es una custodia por un tercero: no entra, por tanto, en el bloqueo tras dos llaves.

Una última trampa de lectura: «el artículo 62» no significa nada en Bélgica mientras no se nombre su texto. En el Vlaams Woninghuurdecreet, el artículo 62 regula el alquiler estudiantil flamenco; en el Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, regula la garantía de alquiler valona de derecho común. Esta página nombra por eso siempre el texto antes del artículo.

3. Fuera de la vivienda: ningún régimen protector

Es la otra cara del derecho belga, verificada texto por texto: fuera del arrendamiento de vivienda, ningún texto belga identificado por nuestras fuentes limita la caución, impone un depositario, fija un plazo de devolución ni prevé intereses. La Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux (la ley federal de arrendamientos comerciales), leída en versión consolidada, calla sobre la garantía del arrendatario comercial. Para el alquiler de material, vehículos o equipos, nuestras fuentes no identificaron ningún régimen especial: el importe, la custodia y la devolución pertenecen al contrato. La única barrera identificada es el control de las cláusulas abusivas presentado por el SPF Économie, que apunta al desequilibrio manifiesto entre los derechos y obligaciones de las partes, ninguna regla propia de la caución identificada. Para ese caso, nuestra página sobre la fianza del alquiler de vehículos.

4. Nuestro método, y lo que esta página no dice

Cada fila cita su texto de ley, leído en la versión consolidada oficial, y lleva su fecha de verificación. Cuando nuestras fuentes no establecen un valor, la celda lo dice: el decreto valón no fija ningún plazo de devolución, y esta página lo escribe en lugar de inventar uno. Si un texto cambia, la fila se revisa y su fecha de verificación también. La visión de conjunto de los siete países está en la página principal de nuestro observatorio de las normas de la fianza en Europa.

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