- A lei portuguesa não fixa um prazo específico para a devolução da caução de arrendamento, o que torna essencial deixar esse ponto claro no próprio contrato.
- Em caso de desacordo, o primeiro passo é sempre um pedido escrito e documentado ao senhorio, antes de qualquer outra diligência.
- Se o desacordo persistir, as fontes consultadas confirmam duas vias possíveis: a mediação entre as partes ou uma ação em tribunal.
A caução de arrendamento deve ser devolvida ao inquilino no final do contrato, descontados eventuais danos que ultrapassem o desgaste normal do imóvel. Na prática, isto nem sempre acontece sem atrito: o senhorio pode demorar a devolver o valor, devolver menos do que o esperado, ou não justificar por escrito o motivo de uma retenção. Este artigo explica o que fazer nessas situações, a partir do que a lei portuguesa efetivamente estabelece.
1. Não existe um prazo legal fixo, mas o Código Civil impõe a devolução
O artigo 1076 do Código Civil regula a caução de arrendamento e prevê a sua devolução no final do contrato, descontados eventuais danos que ultrapassem o desgaste normal do imóvel. As fontes consultadas para este artigo não confirmam um prazo legal específico, expresso em dias ou meses, para essa devolução, ao contrário do que a lei de outros países europeus estabelece para os seus próprios sistemas.
Esta ausência de prazo fixo é precisamente o que torna importante negociar esse ponto no contrato de arrendamento, em vez de assumir que existe uma regra automática.
2. O primeiro passo: um pedido escrito e documentado
Antes de qualquer outra diligência, o inquilino deve enviar ao senhorio um pedido escrito de devolução da caução, com uma referência clara ao contrato e à data de entrega das chaves. Sempre que possível, este pedido deve incluir fotografias do estado do imóvel na saída, sobretudo se existirem também fotografias do estado de entrada para comparação.
Um pedido por escrito, mesmo por correio eletrónico, cria um registo com data que pode ser útil mais tarde, ao contrário de um pedido feito apenas verbalmente.
- Artigo 1076: artigo do Código Civil que regula a caução de arrendamento e a sua devolução
- 2 rendas: valor máximo da caução desde a Lei n.º 24-D/2022, em vigor desde 1 de janeiro de 2023
- Sem prazo legal confirmado: as fontes consultadas não encontraram um prazo específico de devolução na legislação portuguesa sobre arrendamento
3. Se o senhorio não responder ou recusar a devolução
Um desacordo sobre a devolução da caução pode ser levado a tribunal, ou resolvido através de mediação entre as partes. As fontes consultadas para este artigo confirmam estas duas vias, sem indicar um procedimento único obrigatório: a escolha entre elas depende do valor em causa e da disponibilidade das partes para chegar a um acordo sem passar por um processo judicial.
Este artigo não substitui aconselhamento jurídico individual: em caso de valores elevados ou de recusa persistente, vale a pena consultar um advogado antes de avançar.
4. Retenções justificadas e retenções abusivas
O senhorio só pode reter parte ou a totalidade da caução para cobrir danos que ultrapassem o desgaste normal do imóvel, ou rendas em atraso. Uma retenção sem qualquer explicação por escrito, ou baseada apenas numa afirmação verbal sem fotografias nem orçamento de reparação, é mais difícil de justificar caso o desacordo chegue a tribunal.
O desgaste normal do imóvel, como pequenas marcas de uso ou uma pintura ligeiramente desbotada após vários anos de arrendamento, não pode servir de motivo para reter a caução. A distinção entre este desgaste normal e um dano real é frequentemente o ponto central de um desacordo, o que reforça a importância das fotografias de entrada e de saída referidas na secção anterior.
5. O que fazer antes de assinar, para evitar este tipo de desacordo
Já no início do contrato, vale a pena pedir que o contrato de arrendamento descreva claramente o estado do imóvel, idealmente com fotografias, e que indique, mesmo que a lei não o exija, um prazo aproximado para a devolução da caução após a entrega das chaves. Este cuidado inicial reduz significativamente o risco de um desacordo no final do arrendamento.
Vale também a pena guardar uma cópia de todas as comunicações trocadas com o senhorio ao longo do arrendamento, não apenas no momento da saída. Um histórico completo, incluindo pedidos de reparação feitos durante o contrato e as respetivas respostas, ajuda a distinguir com clareza o que já era conhecido do senhorio do que surge apenas no relatório final de saída.
6. Perguntas frequentes
Quanto tempo tenho para reclamar a devolução da caução?
As fontes consultadas para este artigo não confirmam um prazo legal específico para a devolução, nem para a reclamação em caso de atraso. Recomenda-se agir com celeridade e por escrito assim que o desacordo surgir.
O senhorio pode reter a caução sem dar nenhuma explicação?
Uma retenção deve corresponder a danos que ultrapassem o desgaste normal do imóvel ou a rendas em atraso. Uma retenção sem justificação por escrito é mais difícil de sustentar caso o desacordo chegue a tribunal.
Vale a pena ir logo a tribunal?
As fontes consultadas confirmam a mediação entre as partes como alternativa ao tribunal. Para valores mais baixos, tentar primeiro um acordo direto e documentado com o senhorio costuma ser o caminho mais rápido antes de considerar uma ação judicial.
Sobre o regime legal da caução e a ausência de obrigação de juros, veja o nosso artigo dedicado ao limite de duas rendas e aos juros da caução, ou explore o resto dos nossos artigos sobre arrendamento entre particulares. Veja também a nossa página dedicada a quem arrenda entre particulares.
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Junte-se à beta privada- Código Civil português, artigo 1076
- Lei n.º 24-D/2022, entrada em vigor a 1 de janeiro de 2023 (Diário da República)