¿Tienen límite legal las garantías de un local comercial?

Al alquilar un local comercial, una nave o una oficina, la fianza legal de dos mensualidades no siempre es la única garantía que el propietario exige. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite pactar, por encima de esa fianza, garantías adicionales que en el arrendamiento comercial no tienen límite legal. Este artículo explica qué son, en qué se diferencian de la fianza legal, y por qué el régimen comercial es distinto del residencial en este punto concreto.

1. Qué dice el artículo 36.5 de la LAU

El artículo 36.5 de la LAU permite a las partes de un contrato de arrendamiento pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza legal en metálico del artículo 36.1. La ley no impone una forma concreta: en la práctica, esto incluye avales bancarios, fianzas adicionales en efectivo, o una combinación de ambos, según lo que negocien arrendador y arrendatario.

A diferencia de la fianza legal del artículo 36.1, de carácter imperativo según el artículo 4.1 de la LAU, el pacto de una garantía adicional es enteramente voluntario: un contrato de arrendamiento comercial puede perfectamente no incluir ninguna, si ninguna de las partes la pide.

2. Sin límite legal en el arrendamiento comercial

Para la vivienda, el Real Decreto-ley 7/2019 introdujo un límite de dos mensualidades adicionales a estas garantías, en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica). Ese límite no se aplica al arrendamiento para uso distinto del de vivienda, la categoría legal que incluye los locales comerciales, naves y oficinas. En un local comercial, arrendador y arrendatario pueden pactar libremente el importe de las garantías adicionales, sin techo fijado por ley.

3. Por qué escapan al depósito ante la comunidad autónoma

La disposición adicional tercera de la LAU, que obliga en varias comunidades autónomas a depositar la fianza legal ante el organismo autonómico, se refiere expresamente a la fianza regulada en el artículo 36.1, no a lo que las partes pacten por encima de ella. Las garantías adicionales del artículo 36.5 quedan, por tanto, fuera de ese circuito de depósito público obligatorio, tanto en vivienda como en local comercial.

Esta distinción explica por qué, en la práctica, muchos contratos de arrendamiento comercial combinan una fianza legal depositada ante la administración autonómica con una garantía adicional que permanece fuera de ese depósito, gestionada directamente entre las partes.

4. Cómo se pactan en la práctica

Las garantías adicionales más habituales en un arrendamiento comercial son el aval y la fianza adicional en efectivo, a veces combinados. El propietario suele buscar una cobertura mayor que la que ofrece por sí sola la fianza legal de dos mensualidades, sobre todo en locales que requieren una reforma costosa por parte del arrendatario, o en sectores donde el riesgo de impago se considera más alto.

Al no existir un límite legal, el importe y la forma de estas garantías dependen enteramente de lo que se negocie y quede recogido por escrito en el contrato. Esto contrasta con la vivienda, donde el propio límite legal de dos mensualidades adicionales sirve de referencia automática a cualquier negociación entre arrendador e inquilino.

5. Qué comprobar antes de pactar una garantía adicional

Antes de firmar, conviene dejar por escrito tres cosas: el importe exacto de la garantía adicional pactada, la forma que adopta (aval, efectivo, o ambos), y las condiciones exactas de su devolución al final del contrato, incluidos los supuestos en los que el propietario podría retenerla en todo o en parte.

6. Preguntas frecuentes

Más sobre la fianza legal de un local comercial en nuestro artículo dedicado a los dos meses de fianza del artículo 36.1, o explore el resto de nuestros artículos sobre arrendamientos comerciales. Si gestiona el alquiler de espacios para su empresa, consulte también nuestra página dedicada a las empresas.