¿Cuánta fianza se paga por un local comercial en España?

Alquilar un local comercial, una nave o una oficina implica una fianza obligatoria, igual que ocurre con una vivienda, pero con reglas distintas. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) trata el arrendamiento para uso distinto del de vivienda de forma separada, con un importe distinto y, en algunos puntos, con más libertad contractual que en el residencial. Este artículo explica qué dice la ley sobre la fianza de un local comercial, y en qué se diferencia realmente de la fianza de una vivienda.

1. Dos mensualidades, no una

El artículo 36.1 de la LAU establece que la fianza obligatoria en metálico equivale a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda, y a dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, la categoría legal que incluye los locales comerciales, naves, oficinas y similares. Esta norma es de carácter imperativo tanto para el residencial como para el comercial, conforme al artículo 4.1 de la misma ley.

2. Una fianza en metálico, no en cualquier forma

La ley exige que esta fianza se entregue en metálico, no mediante un aval o cualquier otro instrumento equivalente. Esto no impide que el contrato incluya, además, otro tipo de garantías, tratadas de forma separada en el punto 4.

3. El depósito ante la comunidad autónoma también puede aplicarse al local comercial

La disposición adicional tercera de la LAU permite a cada comunidad autónoma exigir que el arrendador deposite el importe de esta fianza legal, sin devengo de interés, ante la administración autonómica o el organismo que se designe, hasta la finalización del contrato. En varias comunidades donde esta obligación está confirmada, como Cataluña (a través de INCASÒL) o Madrid (a través de la Agencia de Vivienda Social), la norma se aplica expresamente tanto a la vivienda como al uso distinto de la vivienda, es decir, también a los locales comerciales.

Esto significa que, en esas comunidades, la fianza legal de dos mensualidades de un local comercial sigue, en la práctica, el mismo circuito de depósito público que la fianza de una vivienda, y no un circuito distinto solo por tratarse de un uso comercial.

4. Las garantías adicionales: la verdadera diferencia con la vivienda

El artículo 36.5 de la LAU permite pactar garantías adicionales a la fianza legal. Para la vivienda, estas garantías adicionales están limitadas a dos mensualidades más en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica), un límite introducido por el Real Decreto-ley 7/2019. Ese límite no existe para el arrendamiento de uso distinto del de vivienda: en un local comercial, las garantías adicionales que se pacten libremente entre las partes no tienen techo legal.

Estas garantías adicionales, a diferencia de la fianza legal del artículo 36.1, no están sujetas a la obligación de depósito ante la comunidad autónoma: la disposición adicional tercera se refiere expresamente a la fianza regulada en el artículo 36.1, no a lo que se pacte por encima de ella.

En la práctica, esto explica por qué muchos contratos de arrendamiento comercial en España incluyen, además de la fianza legal de dos mensualidades, un aval, una fianza adicional en metálico o una combinación de ambos. El propietario busca así una cobertura mayor que la que ofrece la fianza legal por sí sola, especialmente en locales de alto valor de reforma o en sectores donde el riesgo de impago es más alto.

5. Qué debe comprobar quien alquila o arrienda un local

Antes de firmar, conviene verificar tres cosas: el importe exacto exigido como fianza legal (dos mensualidades, ni más ni menos, salvo pacto de garantías adicionales aparte), si el arrendador tiene obligación de depositarla ante la comunidad autónoma según la normativa regional aplicable, y qué garantías adicionales se piden por encima de esa fianza, junto con sus condiciones de devolución al final del contrato.

Para quien prefiera evitar esta incertidumbre, un tercero independiente puede custodiar el depósito en lugar de una de las partes. Otras situaciones de este tipo están reunidas en nuestra sección de arrendamientos comerciales.

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6. Preguntas frecuentes

Además de la fianza legal, muchos arrendamientos comerciales incluyen garantías adicionales pactadas libremente entre las partes: vea nuestro artículo sobre las garantías adicionales sin límite legal en el arrendamiento comercial.